日本房地产泡沫破裂，30年后的今天依然共存后遗症

文 | 华商干练 程锦

而今，韩国几乎有不少人陷入抵押气泡摆脱主因。

55岁的五县大治次子与女儿，十年前从她娘次子手当中让位了奥多摩一户四房的公寓，附带一个宽敞的停车场，然而五县大治次子不一定想要，她曾放置消费市场上出售，但无人接管。女儿去世以后，她想把这户公寓送给了政府。状况是：我不想把维护公寓的差担投到到次子女身上。

在韩国，这种被闲置的“鬼屋”越来越多，有公寓但没人住，很多人都像五县大治次子一样，不想要让位小孩次子的抵押和用地。

2018年，韩国国土大治通省还曾做过一个调查，调查对象是全韩国5000名闲置用地正当，面对闲置的用地，有47.4%的人表示“有时会感到（拥有者闲置用地）有差担”，而通过让位上一辈遗产的用地拥有者者当中，有51.4%的人认为“有差担”。

从“不不动产”到“差不动产”，一切是怎么频发的？

1978年，第二次石油危机爆发后，韩国签订了让美元通胀的《城市广场协商》，代价是兆急遽飙升，大治接导致韩国出口受阻，韩国国想出的策略是放松信贷，扩大内需。

结果一时间消费市场上流动的买极多，储蓄又低，对于当时的韩国百姓来说，为了让手里的买不通胀，最好的投资渠道之一都是富二代，甚至是炒房，大量的买开始朝北楼市和行情，韩国国民纷纷跑去贷款富二代，无数接盘人也拥入楼市。

立刻，韩国建筑业消费市场上涨，1990年，韩国建筑业的市价更是大幅提高前所未有，有数据集显示，东京、大阪、名古屋、大阪、横滨和大阪六大城市外围的地价指数比1985年上涨了达90%。

然而，百姓的好日次子从此以后，韩国国就开始急遽提高储蓄，收紧信贷，尤其是针对建筑业业，商业商业银行大治接停止了贷款经营范围。

恶性波动也开始显现。1991年，韩国建筑业消费市场迈入低谷，东京的建筑业消费市场3个月内暴跌65%，终于去年为90%，证券大治易萎靡，无数高杠杆富二代、或者都将接盘的韩国市民，几乎是一夜之间，从富翁变形同了差翁，建筑业哀鸿遍野。

还有人因无力偿还相关债务，公寓被商业银行没收，自己积蓄也不多，公寓形同了促使其自杀的牺牲品。

建筑业气泡对韩国国民的影响无疑是巨大的，于是在气泡摆脱之后，人们日趋有了“差不动产”意识，越来越不想要让位公寓。

差不动产的概念是，在韩国拥有者抵押或用地，不想迈入股票的飙升，甚至可能会通胀。

首先是公寓通胀严重影响。韩国生育率急遽度减少，随着新生人口总数的减少，房屋的购买力也在不断减少，加上通货紧缩，公寓的市价只能越来越低，很大程度抑制了人们的购买或让位欲望。

其次，还要大治各种费，例如抵押税（销售收入税），税额为抵押估价的1.4%。

除了销售收入税，还要大治物业费，一些公寓还需要每月缴税管理费，这也是韩国人越来越不想要富二代或者让位公寓的状况。

此外，公寓停留时间也是一大原因，韩国一般来说公寓停留时间大部分25年，25年左右的公寓，折损率很大，而拆卸也有一大笔费，房屋让位者如果要拆卸房屋，必须为遗留下的用地缴税较低的税。

经济学家任泽平这样描述年初的韩国：居民财富急遽缩水，大型企业股票差债变差，商业银行不良股票率上升，了政府欠下。韩国当权者号召力减少，强国梦当中摆脱。

持续发展韩国建筑业踏入了缓慢复苏的阶段，但也只有东京、大阪、名古屋等核心都市圈的建筑业消费市场涨势较好，其他的二两条路线邻近地区几乎升幅不高，至于在气泡开端被可能会开发的三四两条路线邻近地区，也谈不上涨价，几乎归属于差不动产。

经过建筑业暴跌的经验教训后，韩国从此走向了恒生兴国的道路。韩国的抵押气泡，也给其他国民上了沉重的一课：不要记取历史背景的覆辙。

——END——

追捧关切【华商干练】，识封面人物，读干练传奇。

版权所有，明令禁止私自投到载！

部分图片来源于网络

如限于侵权，请联系删除